Die 7 größten Fallen beim Hauskauf an der Silberküste.

Die meisten Fehler beim Hauskauf in Portugal passieren nicht, weil jemand betrogen werden wollte. Sie passieren, weil deutsche Käufer aus einem Rechtssystem kommen, in dem Notar und Grundbuchamt fast automatisch prüfen, was in Portugal jeder selbst nachhalten muss. Wer das nicht weiß, unterschreibt Dinge, die er in Deutschland nie unterschreiben würde.

Hier sind die sieben Stellen, an denen wir das bei eigenen und begleiteten Käufen am häufigsten gesehen haben – der Reihe nach, wie sie im Kaufprozess auftauchen.

Falle 1: Grundbuch nicht geprüft.

Das Grundbuch (Registo Predial) zeigt, wem eine Immobilie wirklich gehört, ob Hypotheken darauf liegen und ob es Belastungen (ónus) gibt. In Deutschland macht der Notar diese Prüfung standardmäßig. In Portugal ist es eure Aufgabe – oder die eures Anwalts.

Was ohne Prüfung passieren kann: Ihr zahlt eine Anzahlung auf ein Haus, das noch mit einer Bankhypothek des Verkäufers belastet ist, oder bei dem mehrere Erben eingetragen sind, von denen nicht alle dem Verkauf zugestimmt haben.

Falle 2: Fehlende Baugenehmigung (Licença de Utilização).

Viele Häuser an der Silberküste – besonders ältere Bauernhäuser und nachträglich erweiterte Immobilien – haben Anbauten, Pools oder ausgebaute Dachgeschosse ohne offizielle Genehmigung. Das Haus steht dann zwar im Grundbuch, aber nicht (vollständig) mit korrekter Wohnfläche in der Caderneta Predial der Steuerbehörde.

Die Folge: Ihr kauft mit dem Risiko, dass die Gemeinde (Câmara Municipal) den Anbau später zurückbauen lässt, oder ihr könnt die zusätzliche Fläche nicht legal vermieten oder als Sicherheit für eine Finanzierung nutzen.

Dokument	Zeigt	Wo zu bekommen
Caderneta Predial	Steuerlich erfasste Fläche & Nutzung	Finanzamt / Portal das Finanças
Licença de Utilização	Offizielle Nutzungsgenehmigung	Câmara Municipal
Certidão Predial	Eigentümer, Hypotheken, Belastungen	Predial Online

Stimmen die Flächenangaben in allen drei Dokumenten nicht überein, ist das ein klares Warnsignal – kein Grund zum Panikabbruch, aber ein Grund für eine ehrliche Nachfrage beim Verkäufer, bevor ihr die Promessa unterschreibt.

Falle 3: Promessa ohne Anwalt unterschrieben.

Der Contrato de Promessa de Compra e Venda (kurz: Promessa) ist der Vorvertrag, mit dem ihr eure Kaufabsicht verbindlich erklärt und meist eine Anzahlung von 10–20 % des Kaufpreises leistet. Er wird oft vom Makler oder vom Verkäufer vorbereitet – nicht von einer neutralen Stelle.

Wichtigster Satz, den viele überlesen: Was passiert mit der Anzahlung, wenn der Käufer zurücktritt – und was, wenn der Verkäufer zurücktritt? Nach portugiesischem Recht verliert der Käufer bei eigenem Rücktritt in der Regel die Anzahlung vollständig; tritt der Verkäufer zurück, muss er meist das Doppelte zurückzahlen (sinal em dobro). Aber das gilt nur, wenn der Vertrag es auch so festhält – Formulierungen weichen ab.

Falle 4: Interessenkonflikt beim Makler.

In Portugal vertritt der Makler in den meisten Fällen den Verkäufer – auch wenn er sich euch gegenüber freundlich und neutral verhält. Seine Provision (üblich: 5 % vom Verkäufer bezahlt) hängt vom Zustandekommen des Verkaufs ab, nicht davon, ob der Preis für euch fair ist.

Das heißt nicht, dass Makler unehrlich sind. Es heißt, dass ihr für Fragen wie Grundbuchprüfung, Verhandlungsstrategie oder Vertragsdetails eine zweite, unabhängige Stimme braucht – idealerweise einen Anwalt oder eine Begleitung, die keine Provision am Verkaufsabschluss verdient.

Falle 5: IMT und Nebenkosten unterschätzt.

Der Kaufpreis ist nicht der Endpreis. Die Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT, Grunderwerbsteuer) plus Stempelsteuer (Imposto de Selo) plus Notar- und Registrierungskosten kommen on top – und werden häufig zu niedrig eingeplant.

Kostenpunkt	Größenordnung
IMT (Grunderwerbsteuer)	0–8 % je nach Kaufpreis und Nutzung, gestaffelt
Imposto de Selo (Stempelsteuer)	0,8 % des Kaufpreises
Notar & Registrierung	ca. 800–1.500 €
Anwalt (Kaufbegleitung)	1–1,5 % des Kaufpreises, meist mit Mindestsatz

Faustregel, mit der wir kalkulieren: Plant zusätzlich zum Kaufpreis 8–10 % für Steuern, Notar und Anwalt ein. Wer knapp kalkuliert und diese Summe erst beim Notartermin erfährt, gerät unnötig unter Druck.

Falle 6: Grundstück, das gar nicht bebaubar ist.

Das betrifft vor allem Käufer, die nicht ein bestehendes Haus, sondern ein Grundstück für einen Neubau suchen. Nicht jede Fläche mit schönem Meerblick ist Bauland. Portugal unterteilt Flächen unter anderem in REN (Reserva Ecológica Nacional) und RAN (Reserva Agrícola Nacional) – ökologisch beziehungsweise landwirtschaftlich geschützte Zonen, auf denen Bauen stark eingeschränkt oder verboten ist.

Wir haben Fälle gesehen, in denen ein Grundstück bereits mit Anzahlung reserviert war, bevor überhaupt geklärt wurde, ob und was darauf gebaut werden darf. Das lässt sich vermeiden: Der Plano Diretor Municipal (PDM) der jeweiligen Gemeinde und eine Anfrage bei der Câmara Municipal klären das vorab.

Falle 7: Fernkauf ohne persönliche Besichtigung.

Verständlich, wenn die Anreise aufwendig ist – aber ein Haus allein auf Basis von Fotos und einem Video-Call zu kaufen, ist die riskanteste Abkürzung im gesamten Prozess. Feuchtigkeit, Geräuschkulisse der Nachbarschaft, tatsächlicher Zustand von Dach und Installationen: All das zeigt sich erst vor Ort.

Wenn eine persönliche Besichtigung wirklich nicht möglich ist, braucht ihr mindestens eine unabhängige Person vor Ort – nicht den Makler –, die für euch schaut, fotografiert und ehrlich einschätzt. Eine Vollmacht an eine unbekannte Person zu erteilen, ohne diese Person vorher persönlich (per Video, mit Ausweis-Check) verifiziert zu haben, ist der letzte und gefährlichste Punkt auf dieser Liste.

Checkliste: So prüft ihr in 10 Minuten, bevor ihr unterschreibt.

• Grundbuchauszug (Certidão Predial) bestellt und Eigentümer sowie Belastungen geprüft?
• Caderneta Predial mit tatsächlicher Nutzung/Fläche abgeglichen?
• Bei Neubau-Grundstück: PDM und Bebaubarkeit bei der Câmara Municipal angefragt?
• Promessa von einem unabhängigen Anwalt gegengelesen – nicht von dem des Verkäufers?
• Rücktrittsklauseln (sinal em dobro) klar im Vertrag formuliert?
• IMT, Stempelsteuer, Notar- und Anwaltskosten separat kalkuliert (8–10 % Puffer)?
• Immobilie oder zumindest eine vertrauenswürdige Person persönlich vor Ort gewesen?